이사 날짜 잡혔는데 보증금 안 줄 때? 세입자가 '임차권등기명령' 하는 순서!

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1단계: 계약 종료 통보 (최소 2개월 전)

• 할 일: "계약 연장 안 할 거니 날짜 맞춰 돈 달라"고 확실히 말해야 함.
• 방법: 문자, 카톡도 괜찮지만 답장이 있어야 함. 가장 확실한 건 내용증명 발송임.
• 핵심: 나중에 법원 갈 때 '계약이 적법하게 끝났다'는 증거가 됨.

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2단계: 계약 만료 당일 확인

• 할 일: 이사 당일 아침까지 입금 확인.
• 주의: 보통 이사 나갈 때 돈을 받지만, 안 준다면 절대 가족 전체 전입신고를 빼면 안 됨.
• 팁: 짐을 일부 남겨두거나 도어락 비번을 안 알려주는 식으로 '점유'를 유지해야 대항력이 살음.

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3단계: 임차권등기명령 신청 (계약 종료 다음 날부터 가능)

• 할 일: 집주소 관할 법원 가거나 '대법원 전자소송' 접속해서 신청.
• 필요 서류: 임대차계약서(확정일자 필수), 등기부등본, 주민등록등본(주소 변동 포함), 계약해지 증거(내용증명 등).
• 비용: 인지대, 송달료 등 발생함(나중에 집주인한테 청구 가능).

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4단계: 법원의 결정 및 집주인 송달

• 과정: 법원이 서류 검토 후 오케이 하면 '결정문'을 집주인에게 보냄.
• 변수: 집주인이 고의로 문서를 안 받으면 시간이 끌릴 수 있음(공시송달 필요).

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5단계: 등기부등본 기재 확인 (★제일 중요★)

• 할 일: 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 수시로 열람.
• 확인 사항: '을구'에 내 이름과 보증금 액수가 딱 적혀야 함.
• 주의: 이 글자가 찍히기 전까지는 절대로 전입신고를 옮기면 안 됨. 이사 가더라도 등본 확인 전까지는 기존 집 주소 유지할 것.

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6단계: 이사 및 대항력 유지

• 상태: 등기부에 내 이름 올라간 거 확인했으면, 이제 짐 빼고 이사가도 됨.
• 효과: 다른 곳으로 전입신고 해도 내 보증금 순위는 그대로 보호됨.

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7. 요약

• 내용증명 쏴서 압박하기
• 만료 다음 날 바로 법원 신청 (전자소송 추천)
• 등기부등본에 이름 박힌 거 확인
• 그다음에 속 편하게 이사

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Q: 대출로 지불한 전세보증금을 갚지 못해서 연체가 되면 집주인에게 청구해서 보상 받을 수 있는가? 
A: 전세자금대출의 연체 이자나 지연 손해는 원칙적으로 집주인에게 청구하여 보상받을 수 있음. 다만, 법적 절차와 증빙이 필요함

 
1. 지연손해금(연체료) 청구 가능 여부

• 법적 근거: 민법 제397조(금전채무불이행에 대한 손해배상)에 따라, 집주인이 돈을 제때 안 주면 그 기간만큼의 이자를 배상해야 함.
• 이율: 연 5%의 민사 법정이율 (계약 종료 후 이사를 나가거나 임차권등기가 된 시점부터 적용)/ 연 12% 보증금 반환 소송을 제기하여 소장 부본이 집주인에게 전달된 다음 날부터 적용 (소송촉진 등에 관한 특례법)

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2. '대출 연체 이자'도 보상받을 수 있나?
전세 대출 이자는 법률적으로 '특별손해'에 해당할 가능성이 큼.

• 특별손해란? 집주인이 "세입자가 대출을 받아서 이자를 내고 있다"는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때만 청구 가능한 손해임.
• 대처법: 나중에 딴소리 못 하게 지금이라도 문자나 내용증명으로 "보증금 반환이 늦어지면 내 대출 연체 이자가 이만큼 발생하고, 그 손해는 집주인이 책임져야 한다"는 사실을 명확히 통보해 두어야 함.

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3. 가장 중요한 전제조건: '이행지체' 만들기
집주인이 법적으로 "연체 중"인 상태가 되려면, 나도 내 의무(집을 비워주는 것)를 다했다는 것을 증명해야 함.

• 집을 비워주기: 짐을 다 빼고 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 반납해야 함.
• 주의사항: 이사 전에 임차권등기명령이 등기부등본에 기재된 것을 확인하고 짐을 빼야 내 권리가 유지되면서 지연이자도 청구할 수 있음.

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4. 실제 보상받는 현실적인 방법

• 내용증명: "대출 연체 이자 및 법정 지연이자 5~12%를 청구하겠다"고 압박하면 집주인이 대출을 끌어서라도 주는 경우가 많음.
• 지급명령/소송: 끝까지 안 주면 보증금 원금 + 대출 연체 이자 + 소송 비용까지 묶어서 청구해야 함.

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5. 요약
 

• 지연이자(5~12%) 청구 가능함.
• 대출 연체 이자는 집주인이 대출 사실을 알고 있었다는 증거(문자, 통화)가 있으면 청구 가능함.
• 단, 임차권등기 확인 전까지 절대 전입신고 빼지 말고, 서류상 '집 비워줄 준비 끝남'을 증명해야 이자가 붙기 시작함.

 

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Q: 계약 만료일이 휴일일때 보증금은 언제 받는게 원칙?
A: 법적으로는 그날 주는 게 원칙이지만, 현실적으로는 하루 전이나 다음 영업일로 조율하는 경우가 많음

 
1. 법적인 원칙 (민법 vs 계약 우선)

• 민법 제161조: 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일일 때는 그 익일(다음 날)로 만료함, 이 조항만 보면 "휴일 다음 날(월요일 등)에 줘도 된다"고 해석될 수 있음.
• 하지만! 전세계약은 '동시이행관계'(집 비워주기 vs 돈 돌려주기)임: 만약 계약서에 만료일이 특정 날짜(예: 3월 1일 일요일)로 박혀 있고, 그날 이사를 가기로 협의했다면 그날 돈을 주는 게 맞음. 법률 전문가들도 계약서에 명시된 만기일이 공휴일이라도 그날 반환 의무가 있다고 보는 견해가 많음.

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2. 현실적인 문제 (은행 이체 한도)

• 이체 한도: 주말에는 은행 창구가 닫혀서 고액(억 단위) 이체가 어려울 수 있음.
• 미리 확인: 임대인이 주말에 돈을 보내려면 미리 인터넷 뱅킹 이체 한도를 높여두거나, 평일에 수표를 뽑아두는 등 준비가 필요함. 집주인이 "은행 문 닫아서 못 준다"는 건 핑계에 불과.

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3. 이사 일정과의 관계 (가장 중요)

• 3월 초 이사라면 보통 이삿짐센터도 주말에 예약하는 경우가 많음.
• 협의가 최고: 이사 나가는 날(휴일)에 새 집 잔금을 치러야 한다면, 무조건 그날 돈을 받아야 함.
  • 금요일(전날) 반환: 가장 깔끔함.
  • 일요일(당일) 반환: 실시간 이체 확인 필수.
  • 월요일(다음날) 반환: 세입자가 새 집 잔금을 못 치러서 계약 파기되면 그 책임은 집주인이 져야 함.